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    在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，住宅開發(fā)已經(jīng)被限制了發(fā)展的空間，而商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化，目前只有旅游地產(chǎn)，尚未形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

    旅游地產(chǎn)的盛宴不僅吸引了恒大、碧桂園、龍湖等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)并想分一杯羹的,還有嗅覺異常敏銳的各路資本。

    據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，近期有多只旅游文化產(chǎn)業(yè)基金成立，資金規(guī)模達(dá)數(shù)百億元。其分析指出，PE對(duì)旅游行業(yè)的掘金力度正在變強(qiáng)。國(guó)內(nèi)休閑旅游的巨大市場(chǎng)空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。

綜合性景區(qū)項(xiàng)目受青睞

    隨著2009年底《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃》獲批、國(guó)家將旅游作為重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)寫入“十二五”規(guī)劃，以及國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控等各因素交織疊加，開發(fā)商便將旅游地產(chǎn)作為一個(gè)暫避風(fēng)險(xiǎn)及積極尋求轉(zhuǎn)型的新方向。同時(shí)，對(duì)接旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的基金產(chǎn)品開始頻頻亮相。各路資本躋身旅游產(chǎn)業(yè)淘金的熱情持續(xù)升溫。

    在今年成立的旅游地產(chǎn)基金中，中誠(chéng)騰龍旅游文化產(chǎn)業(yè)投資基金是最顯眼的。這支由中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司、中國(guó)中鐵股份有限公司、農(nóng)銀國(guó)際(中國(guó))投資有限公司、中國(guó)船東互保協(xié)會(huì)、中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司、北京創(chuàng)盈科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司共同發(fā)起設(shè)立的基金，總規(guī)模約150億元。

    據(jù)其基金管理人介紹，該基金將立足北京面向全國(guó)，專注于旅游文化領(lǐng)域，投資具有優(yōu)質(zhì)山、海、雪等景觀資源的度假酒店，主題文化公園，商業(yè)配套等項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)，建立初具規(guī)模的分時(shí)度假連鎖體系，實(shí)現(xiàn)度假村、度假酒店、商業(yè)街、文化游樂園、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、會(huì)議會(huì)展、劇場(chǎng)影院、健康養(yǎng)老、觀光纜車、分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)等多業(yè)態(tài)的順利運(yùn)營(yíng)。

    “從目前的融資案例來看，綜合型景區(qū)項(xiàng)目以其可開發(fā)項(xiàng)目類型多樣、投資風(fēng)險(xiǎn)較分散受到資本市場(chǎng)的青睞。”從事旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目融資的業(yè)內(nèi)人士劉麗表示，由于旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)剛剛興起，一些規(guī)模較大的基金提早進(jìn)入并進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，有望占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

    由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控未有松動(dòng)跡象，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)已紛紛試圖通過布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大、雅居樂等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，均在大規(guī)模投資建設(shè)旅游度假村。

    “資本市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，無疑將這一領(lǐng)域的資源競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平對(duì)《浙商》記者表示，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，住宅開發(fā)已經(jīng)被限制了發(fā)展的空間，而商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化，目前只有旅游地產(chǎn)，尚未形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。旅游和文化產(chǎn)業(yè)相繼被國(guó)家定義為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”和“支柱產(chǎn)業(yè)”，國(guó)家在政策層面的大力扶持是基金有所動(dòng)作的主要原因。

資金是核心問題

    國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)仍具很大發(fā)展空間。剛剛過去的“十一”黃金周，各旅游景點(diǎn)的火爆程度，以及旅游配套設(shè)施如酒店、纜車、其他游樂項(xiàng)目不足造成的擁擠，游客滯留等現(xiàn)象似乎都印證了投資者的判斷。

    然而，旅游地產(chǎn)并非行業(yè)新話題。需求火爆的同時(shí)也暗含風(fēng)險(xiǎn)，緩慢的資金回籠速度和龐大投入形成了鮮明對(duì)比。在銷售放緩的情況下，開發(fā)商靠什么支撐萬億旅游地產(chǎn)開發(fā)投資?或許這也正是國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)興起的原因之一。

    在旅游地產(chǎn)行業(yè)中，資金是非常核心的問題。

    “因?yàn)殚_發(fā)商多數(shù)用的是借貸資金，所以對(duì)于資金回籠速度較慢的旅游地產(chǎn)行業(yè)來說，有持續(xù)的資金注入非常關(guān)鍵。”嘉富誠(chéng)股權(quán)基金管理有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋表示，股權(quán)基金是作為剛剛在中國(guó)發(fā)展起來的融資工具，在旅游產(chǎn)業(yè)里保持和維護(hù)這種資金的投入是很有必要的。另一方面，休閑旅游，包括文化旅游，需要一定比例的開發(fā)商的關(guān)注，這個(gè)行業(yè)才會(huì)保護(hù)得更好，開發(fā)得更好，利用得更好。

    “我們的規(guī)模還是很小的，前景還是非常廣闊的，并且有巨大的市場(chǎng)，能夠讓這些股權(quán)投資基金在旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程中充分發(fā)揮它的杠桿和規(guī)范作用。”鄭錦橋認(rèn)為，股權(quán)投資基金是真正能讓企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低，同時(shí)又能放大企業(yè)的杠桿作用。這種投資方式在國(guó)內(nèi)股權(quán)投資基金才剛剛開始。但是在發(fā)達(dá)國(guó)家，包括高盛、鼎暉等都在做地產(chǎn)的股權(quán)投資，這些全球股權(quán)投資基金規(guī)模都達(dá)到了500億甚至700億美元。

    “旅游地產(chǎn)相對(duì)于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言，本身就是一種投資大、周期長(zhǎng)的產(chǎn)品，這也是其風(fēng)險(xiǎn)所在，所以在一定程度上要求資金有充足的長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備。”劉麗表示，今年這一系列利好消息的出臺(tái)，使旅游產(chǎn)業(yè)基金擴(kuò)大規(guī)模成為可能，也為旅游相關(guān)企業(yè)提供了資金準(zhǔn)備。

“圈地圈錢”的工具

    就在旅游地產(chǎn)發(fā)展一路高歌猛進(jìn)時(shí)，不同的質(zhì)疑聲也隨之而來。

    全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存明確表示，正是部分開發(fā)商的投機(jī)心理炒熱了旅游地產(chǎn)，使得旅游地產(chǎn)成為大型開發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者“圈地圈錢”的工具。

    對(duì)于開發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑，卻需在具體開發(fā)過程中付出較大的資金成本：拿地、購(gòu)買景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營(yíng)銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等往往耗資數(shù)十億元甚至上百億元，因而，對(duì)于許多中小型房企而言，敢愛不敢行。

    某旅游行業(yè)分析師也認(rèn)為，盡管旅游行業(yè)前景大家都非�？春�，但是真正能直接對(duì)接風(fēng)險(xiǎn)投資的、比較創(chuàng)新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者，無非就是低價(jià)進(jìn)入，目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢效應(yīng)”。

    成都地建置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)董衛(wèi)昌對(duì)此發(fā)表評(píng)論稱，開發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷，無非是通過旅游項(xiàng)目以更優(yōu)惠的價(jià)格獲取土地，并通過旅游這個(gè)“羊頭”順理成章地賣房子，通過賣房子來實(shí)現(xiàn)盈利。

    事實(shí)上，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目體量都比較大，從拿地開始就存在著若干風(fēng)險(xiǎn)，不少項(xiàng)目因?yàn)橥恋貑栴}受到質(zhì)疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮(zhèn)旅游、主題公園，還是做生態(tài)旅游，都想以較低的代價(jià)獲取土地。

    此外，“從細(xì)分投資類型來看，除了概念創(chuàng)新、園區(qū)規(guī)劃、附屬設(shè)施設(shè)計(jì)和節(jié)目策劃水平滯后，采用單一門票收入，與影視娛樂、餐飲、衍生品等結(jié)合不夠緊密，也都已成為我國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”一位躊躇不前的開發(fā)商也表示了擔(dān)憂