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全國(guó)復(fù)制清水灣　　

    種種跡象透露出雅居樂(lè)旅游地產(chǎn)高速擴(kuò)張的梗概，幾個(gè)項(xiàng)目合計(jì)投資總額高達(dá)750億元人民幣。對(duì)于截至去年底總資產(chǎn)僅698.78億的雅居樂(lè)集團(tuán)而言，如何撬動(dòng)與其資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)?shù)拇箢~投資？其間的端倪從海南清水灣的運(yùn)作手法上或可窺見(jiàn)一斑。

    當(dāng)雅居樂(lè)于2005年宣布獲得海南清水灣項(xiàng)目地塊時(shí)，所有的業(yè)內(nèi)人士都對(duì)雅居樂(lè)的這筆投資的回報(bào)狀況存有質(zhì)疑。這期間，雅居樂(lè)還經(jīng)歷了將項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給摩根士丹利以獲得一定數(shù)額融資的“窘境”。直到2008年底海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃獲得國(guó)家發(fā)改委審批通過(guò)，清水灣才最終迎來(lái)銷售的轉(zhuǎn)折，并成為雅居樂(lè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的項(xiàng)目。

    清水灣，在很多地產(chǎn)從業(yè)者眼里都是一個(gè)傳奇，而創(chuàng)造這個(gè)傳奇的雅居樂(lè)，無(wú)疑想大大書(shū)寫(xiě)這個(gè)故事的續(xù)集。

    陳卓林在日前舉行的中期報(bào)告媒體見(jiàn)面會(huì)上透露：云南項(xiàng)目的規(guī)劃會(huì)類似于雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目，做旅游地產(chǎn)，分期開(kāi)發(fā)。另外，在該集團(tuán)內(nèi)部，云南項(xiàng)目劃歸“旅游地產(chǎn)”類型，將由運(yùn)作海南清水灣的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。資料顯示，“騰沖雅居樂(lè)旅游發(fā)展有限公司”已注冊(cè)，注冊(cè)資金為1億元人民幣，企業(yè)類型為港澳臺(tái)獨(dú)資，公司經(jīng)營(yíng)范圍為“騰沖曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)一期工程項(xiàng)目籌建”。

    從規(guī)劃到團(tuán)隊(duì)，雅居樂(lè)在其他區(qū)域復(fù)制清水灣的意圖昭然若揭，而其所依賴的除了在清水灣中摸索出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，更為重要的是其已經(jīng)打響的“招牌”和巨大的投資承諾對(duì)地方政府構(gòu)成莫大吸引力。

    據(jù)了解，無(wú)論在云南騰沖、西雙版納、瑞麗還是遼寧盤(pán)錦，地方政府對(duì)雅居樂(lè)的投資都格外重視，幾處簽約活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，均有地方主要官員出席。

    有騰沖縣政府人士透露：項(xiàng)目一直是領(lǐng)導(dǎo)牽頭，不但騰沖縣，連保山地區(qū)都將曲石鄉(xiāng)200億投資項(xiàng)目看做重中之重。“縣里成立了專門(mén)的協(xié)調(diào)小組，由縣領(lǐng)導(dǎo)牽頭，人大及政協(xié)乃至所涉及部門(mén)具體相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)小組。”

    雅居樂(lè)開(kāi)出的200億投資計(jì)劃，對(duì)于騰沖這座西南邊陲的寧?kù)o縣城來(lái)說(shuō)，幾乎是一筆天大的數(shù)目。在雅居樂(lè)之前，前往騰沖投資的企業(yè)數(shù)量不多，該縣招商局公開(kāi)的資料顯示，截至2010年底，全縣約有數(shù)個(gè)酒店及旅游項(xiàng)目在建，但投資額多則20億，少則幾千萬(wàn)。而當(dāng)?shù)刈畲蟮耐鈦?lái)地產(chǎn)商則是世紀(jì)金源集團(tuán)，合計(jì)投資額約60億。

    因此，盡管雅居樂(lè)項(xiàng)目并未完全啟動(dòng)，曲石鄉(xiāng)依然一派田園牧歌景象，但騰沖縣城內(nèi)依然不乏普通市民知道“香港老板投資200億”的故事。

    可以想見(jiàn)，地方的支持為雅居樂(lè)實(shí)施“清水灣復(fù)制”計(jì)劃提供了最好的土壤。盡管面臨大面積圈地、興建高爾夫等諸多政策限制，但雅居樂(lè)依舊能夠在政策邊緣積極游走。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)必須上報(bào)國(guó)土資源部，但為了避免項(xiàng)目被否決，地方大部分將采取分期出讓土地的方式，另外涉及到林場(chǎng)或者荒地時(shí)，企業(yè)可采用租用方式予以開(kāi)發(fā)利用，尤其進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)的土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。

    曲石鄉(xiāng)村民介紹，項(xiàng)目涉及的土地類型有良田、耕地、林場(chǎng)和荒地幾種，截至目前還沒(méi)有具體的補(bǔ)償方案出臺(tái)。“都是政府下來(lái)，說(shuō)怎么補(bǔ)償就怎么做，我們哪有參與的份！”當(dāng)?shù)赜腥祟A(yù)計(jì)：良田的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝4萬(wàn)多元，其他類型適當(dāng)降低。

    目前，所有土地測(cè)量工作尚未最終確定，雅居樂(lè)在曲石的土地成本也難以厘定，但是按照投資總額計(jì)算，其開(kāi)發(fā)成本也不高：項(xiàng)目總規(guī)劃面積為30000畝，總投資額約200億，相當(dāng)于每畝投資額為67萬(wàn)。

    此前，海南清水灣總投資130億，總用地面積20000畝，每畝計(jì)劃投資額65萬(wàn)。由此可見(jiàn)，騰沖的投資計(jì)劃與清水灣極為接近。雖然清水灣有搭乘海南“國(guó)際旅游島”便車的優(yōu)勢(shì)，但在云南的雅居樂(lè)項(xiàng)目，也并非完全沒(méi)有政策優(yōu)勢(shì)。

    資料顯示，2010年，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了《云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》，國(guó)家旅游局把云南省確定為全國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展試點(diǎn)省。2011年，云南“橋頭堡”規(guī)劃列入國(guó)家戰(zhàn)略，規(guī)劃區(qū)覆蓋及輻射范圍內(nèi)的城市群將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

    僅以騰沖為例，在2008年被確立為旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展綜合試點(diǎn)后，對(duì)轄區(qū)內(nèi)重大項(xiàng)目進(jìn)行了全面梳理，明確把火山熱海改造提升、世紀(jì)金源體育休閑中心、和順小巷等37個(gè)項(xiàng)目列為試點(diǎn)支撐項(xiàng)目，項(xiàng)目概算投資近300億元。資金推動(dòng)下，騰沖這個(gè)擁有天然自然資源以及滇緬戰(zhàn)役歷史人文積淀的邊境城市，受到越來(lái)越多目光的關(guān)注。

    歷史如此相似，正如2006年初的海南陵水縣清水灣一樣，雅居樂(lè)以100多億的總資產(chǎn)規(guī)模壓下了130億的“賭注”。而2011年，當(dāng)該集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到700億之際，它向更多風(fēng)景獨(dú)特的地方開(kāi)出的是700多億的支票。只是，這是一場(chǎng)結(jié)局如何的賭局，就看雅居樂(lè)創(chuàng)始人陳氏五兄弟的運(yùn)作能力了！