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酒店投資遇冷，促使酒店業(yè)反思出路

    日前，業(yè)內(nèi)一家監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)布了《2014年中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報(bào)告》。通過(guò)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，在投資預(yù)期對(duì)比、項(xiàng)目出售、成交分析等方面，對(duì)酒店擁有者和投資者共同關(guān)注的問(wèn)題，做出了可圈可點(diǎn)的概述分析。

    中檔酒店趨勢(shì)崛起

    數(shù)據(jù)顯示，投資人（包括機(jī)構(gòu)投資和國(guó)內(nèi)酒店管理公司）對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注在減弱，對(duì)可做精品酒店的物業(yè)需求在不斷提升，并且主要集中在一線城市和次一線城市。

    中型規(guī)模的四星級(jí)酒店關(guān)注度有所放緩，投資主要來(lái)源于傳統(tǒng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型企業(yè)對(duì)酒店物業(yè)需求和投資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置需求。五星級(jí)酒店呈現(xiàn)出絕對(duì)的單邊買方市場(chǎng)，咨詢五星級(jí)酒店物業(yè)寥寥無(wú)幾，五星級(jí)酒店出售大量增加，致使五星級(jí)酒店物業(yè)大量囤積，并且出現(xiàn)了交易時(shí)間放緩的事實(shí)。

    度假型酒店更加艱難

    對(duì)于業(yè)內(nèi)網(wǎng)站上大量出售的度假酒店信息，幾乎都沒(méi)有投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人過(guò)多關(guān)注。

    通過(guò)匯總投資者關(guān)注的信息，可以看出位置、資源匹配、價(jià)值等因素被提及。擁有較好區(qū)域（如：一二線城市的核心位置）、不可復(fù)制旅游資源的酒店（如：三亞、張家界、九寨溝等）及那些具有良好投資回報(bào)預(yù)期的酒店物業(yè)將持續(xù)擁有良好的市場(chǎng)流通基礎(chǔ)。

    投資者降低投資回報(bào)率要求

    從投資預(yù)期來(lái)看，投資者已經(jīng)降低了投資回報(bào)率的要求：在經(jīng)濟(jì)型酒店投資者中，15%—20%的投資回報(bào)率接受程度普遍增加，較原有超過(guò)35%以上的投資回報(bào)率要求有所下降；精品型酒店的投資者普遍預(yù)期投資回報(bào)率在20%-25%左右；四星級(jí)酒店的投資回報(bào)率預(yù)期已經(jīng)跌至10%左右。

    就目前掌握的內(nèi)部數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大多五星級(jí)酒店回報(bào)率已經(jīng)跌至3%-5%，更有甚者處于盈虧平衡點(diǎn)以下，不少五星級(jí)酒店投資總額超過(guò)3億以上，但實(shí)際年純利潤(rùn)（稅后）卻只有幾百萬(wàn)。

    酒店出售景氣不高

    從項(xiàng)目出售區(qū)域來(lái)看，一線城市的酒店出售相對(duì)比較活躍（一線城市酒店的資產(chǎn)流通比較常態(tài)化），二三線城市的酒店業(yè)主相對(duì)比較保守，謹(jǐn)慎態(tài)度濃厚。根據(jù)后臺(tái)訪問(wèn)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇地區(qū)的訪問(wèn)量和訪問(wèn)人數(shù)一直處于高位，二三線省市的訪問(wèn)程度不如一線省市。

    值得關(guān)注的是，三線城市的酒店資產(chǎn)出售量也大量攀升，大多是處于三線城市的核心區(qū)域或是該地區(qū)的標(biāo)桿酒店資產(chǎn)，但投資人對(duì)此關(guān)注的數(shù)量不大。

    最為遺憾的是，東莞酒店業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)比較艱難，因此，不少酒店出售者已經(jīng)完全喪失了對(duì)出售酒店的希望，特別是體量較大的酒店資產(chǎn)。

    租賃業(yè)務(wù)受追捧

    根據(jù)業(yè)內(nèi)網(wǎng)站的歷史交易數(shù)據(jù)，大型酒店資產(chǎn)的出售寥寥無(wú)幾，酒店租賃業(yè)務(wù)占據(jù)總成交數(shù)量的80%以上，特別在可做精品型酒店的物業(yè)。經(jīng)濟(jì)型酒店的出租業(yè)務(wù)有所放緩，北上廣深四個(gè)城市占據(jù)了絕對(duì)的成交比例，二線城市緊隨其后。很多中小型酒店資產(chǎn)出售者都可接受租、售，比單純的出售條件有所放寬。