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    旅游資產(chǎn)證券化，即景區(qū)（或其他可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)或業(yè)務）將自己缺乏流動性、但能產(chǎn)生可預見現(xiàn)金流的那部分旅游資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為在金融市場上可以出售和流通的證券，是以特定資產(chǎn)為支撐發(fā)行的融資活動。

    通過旅游資產(chǎn)證券化，有助于明晰旅游資源的產(chǎn)權安排，規(guī)范景區(qū)開發(fā)融資中的政府功能，從制度上明晰景區(qū)旅游資源的各種產(chǎn)權關系以及旅游管理模式。 

    我國旅游業(yè)的發(fā)展已融入國家戰(zhàn)略體系，正進入新一輪快速發(fā)展時期。作為旅游資源，旅游歷史文化資本往往積淀了深厚的文化內(nèi)涵，如民俗風情、神話傳說、歷史事件等等。旅游資源的經(jīng)濟價值除具有一般自然資源具有的特點外，還具有增值性和潛在價值不易衡量性。

    從資本角度看，旅游資源作為被開發(fā)利用的對象，同時就構(gòu)成為資本的投入，其結(jié)構(gòu)可區(qū)分為土地資本、景觀資本、歷史文化資本。其利用方式，則表現(xiàn)為土地使用權和旅游開發(fā)經(jīng)營權。目前旅游景區(qū)特別是風景名勝區(qū)的旅游資源開發(fā)和經(jīng)營開發(fā)，仍是沿襲國家所有政府經(jīng)營的傳統(tǒng)模式。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，這些資源（景區(qū)）的經(jīng)濟價值越來越大，因此，歸口這些部門管理的景區(qū)管理機構(gòu)，也就逐漸演變成了景區(qū)開發(fā)、建設、經(jīng)營的主體。歷史地看，這種體制、模式在我國旅游發(fā)展的前期，對旅游資源的開發(fā)和保護、旅游景區(qū)建設和管理以及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到了重要的推動作用和做出了歷史性貢獻。

    但隨著旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和國家改革開放政策的不斷深入，這種條塊分割的部門壟斷體制的弊端也越來越明顯：資金不足不僅影響資源的開發(fā)建設進程，使景區(qū)開發(fā)建設嚴重滯后，阻礙了旅游產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟發(fā)展，而且也影響旅游資源保護、生態(tài)環(huán)境建設的投入。

    隨著旅游景區(qū)項目大型化和區(qū)域化，單體投資規(guī)模相應增大，單一的投資商往往難以完成一個大型項目的投資活動。經(jīng)濟開發(fā)型旅游景區(qū)完全以盈利為目的，采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式，比如主題公園，就是用舞臺化的環(huán)境氣氛為游客提供主題鮮明的旅游體驗，主要功能是為游客生產(chǎn)快樂、為投資者贏得利潤。

    而對于國有的旅游景區(qū)資源在出讓景區(qū)經(jīng)營權后，由于旅游資源本身包含的內(nèi)容極為豐富，同時往往與其他諸如土地資源、水資源、氣候資源、森林資源等自然資源難以分離，旅游資源經(jīng)營權出讓、受讓雙方的權利義務事實上難以完全準確界定。旅游投資責任約束與監(jiān)督機制不健全，對旅游經(jīng)營者的經(jīng)營資格條件和旅游投資項目缺乏宏觀調(diào)控，致使旅游市場出現(xiàn)了大量盲目投資和重復建設；在土地使用權及旅游資源所有權不轉(zhuǎn)移的前提條件下，出讓旅游景區(qū)的旅游開發(fā)經(jīng)營權尚缺乏足夠的法律依據(jù)；由于條塊分割，不同地區(qū)和不同部門規(guī)章和法規(guī)很多。

    對于公共景區(qū)來說，特別是景區(qū)里存在著豐富的自然和文化遺產(chǎn)之時，決策者在追求短期利益時忽略了遺產(chǎn)的保護，很有可能犧牲無可挽回的長期利益，在這個意義上，公共景區(qū)的所有權殘缺可能導致景區(qū)的實際控制者不會考慮資源損耗的代價而會拼命追求收益。

    旅游產(chǎn)業(yè)投資大、回收周期長、資金不足、融資難始終困擾著旅游企業(yè)，特別是許多地方政府和旅游企業(yè)過于依賴商業(yè)銀行貸款以及中央和地方政府的財政撥款，不僅融資渠道相對集中、融資方式單一，而且融資規(guī)模也有限。如何拓展和創(chuàng)新融資渠道成了當務之急，其中，資產(chǎn)證券化是旅游企業(yè)融資途徑的創(chuàng)新性嘗試。

    旅游資產(chǎn)證券化，即景區(qū)（或其他可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)或業(yè)務）將自己缺乏流動性、但能產(chǎn)生可預見現(xiàn)金流的那部分旅游資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為在金融市場上可以出售和流通的證券，是以特定資產(chǎn)為支撐發(fā)行的融資活動。開發(fā)商基于旅游資源進行資金籌措時，往往需充分權衡各種融資渠道的可行性、融資成本及財務風險，創(chuàng)新使用或復合上述各類融資方式以優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)，提高旅游資源的資產(chǎn)化收益。旅游資產(chǎn)證券化，不僅可以解決景區(qū)投資的資金來源，更有利于在現(xiàn)有的旅游景區(qū)管理體制下實現(xiàn)經(jīng)營模式創(chuàng)新。

    我國的資產(chǎn)證券化始于1992年，在類型上主要包括抵押貸款證券化、非抵押貸款資產(chǎn)證券化（如證券公司等通過設立專項資產(chǎn)管理項目計劃以發(fā)行計劃受益憑證）、未來現(xiàn)金流證券化（如高速公路或移動電話運營企業(yè)以未來費用收入支持發(fā)行證券，在我國被稱為企業(yè)資產(chǎn)證券化，以區(qū)別于銀行信貸資產(chǎn)證券化），在交易結(jié)構(gòu)上主要采用授予人信托和屬于從屬參與模式的風險隔離機制。由券商從事的企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務于2005年首次在中國出現(xiàn)，而后因次貸危機影響陷入停滯。2009年，證監(jiān)會出臺《證券公司企業(yè)資產(chǎn)證券化試點業(yè)務指引(試行)》，并于2010年發(fā)布文件。企業(yè)資產(chǎn)證券化的再度開閘，給旅游企業(yè)提供了一條新的融資途徑。

    實踐中，華僑城公司設立的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”于2012年10月30日獲證監(jiān)會批復，并于2012年12月4日正式成立。公司發(fā)布的公告表明，自該計劃成立之次日起五年內(nèi)特定期間，公司及下屬兩家子公司擁有的歡樂谷主題公園入園憑證為基礎資產(chǎn)，合計募集資金18.5億元，設優(yōu)先級受益憑證和次級受益憑證兩種受益憑證。其中優(yōu)先級受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機構(gòu)投資者認購；次級受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權益人之一的華僑城A全額認購。募集資金將專項用于歡樂谷主題公園游樂設備和輔助設備維護、修理和更新，歡樂谷主題公園配套設施建設和補充日常運營流動資金。因此，開展旅游資產(chǎn)證券化不僅必要，而且可行。

    對于旅游景區(qū)投資而言，在資產(chǎn)證券化的過程中不應僅僅在投資時要關注需求動態(tài)，在投資建設的過程中也要緊密關注需求動態(tài)，不斷調(diào)整完善產(chǎn)品內(nèi)容，注重創(chuàng)新旅游景區(qū)經(jīng)營模式，避免單純的“門票經(jīng)濟”，需要在提升旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈的競爭力上下功夫。在這一過程中，政府不僅需要提供良好的投資環(huán)境以及解決好市場失靈問題，政府還應對在生態(tài)脆弱、生態(tài)重要以及文物保護地區(qū)進行投資開發(fā)或者可能帶來較大環(huán)境影響的旅游項目實行嚴格的審批制。

    通過旅游資產(chǎn)證券化，有助于明晰旅游資源的產(chǎn)權安排，規(guī)范景區(qū)開發(fā)融資中的政府功能，從制度上明晰景區(qū)旅游資源的各種產(chǎn)權關系以及旅游管理模式。在此基礎上，通過有序構(gòu)筑旅游資源交易的市場體系（主要包括景區(qū)土地所有權市場、景區(qū)土地使用權市場、景觀利用權市場以及景觀開發(fā)經(jīng)營權市場等），促使旅游資源的各類價值得以資產(chǎn)化。同時，多元的投資主體使得投資動機、偏好也會相應的多元化，減低投資風險。為降低旅游景區(qū)資產(chǎn)證券化風險，關鍵在于通過制定旅游景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究，加強頂層設計，通過制定中長期發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略，引導中長期旅游景區(qū)投資方向，把經(jīng)過科學論證的投資項目和投資主體的資源有機結(jié)合起來，并確保資產(chǎn)證券化的風險可控，其核心在于約束旅游景區(qū)投資中盲目、隨意、開發(fā)強度過大的投資行為。