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       近日，浩華管理顧問公司聯(lián)合《旅游情報》雜志推出了《精品民宿調(diào)研報告》。該報告稱，中國的民宿產(chǎn)業(yè)方興未艾，因較高的投資回報率，未來幾年，民宿行業(yè)有望在各路資本的推動下成為酒店市場的下一個“風(fēng)口”。

　　群帶布局明顯

　　早晨，被鳥鳴聲叫醒，看陽光透過亞麻質(zhì)的窗簾灑進(jìn)房內(nèi);午后，帶上香檳或咖啡或香茶及配套器具，在山野間尋一片空地席地而坐，看滿山春色或漫步于山林稻田間;夜晚，星星掛滿夜空，與朋友家人把酒言歡或靠在床頭靜靜閱讀……近年來，很多消費者在鄉(xiāng)間民宿找到了徹底放松、休閑的感覺。民宿作為一種新型的非標(biāo)準(zhǔn)住宿業(yè)態(tài)，正在全國各地興起。

　　浩華管理顧問公司副董事羅冰清日前在解讀上述報告時介紹，國內(nèi)目前已形成了滇西北民宿群、川藏線民宿帶、湘黔桂民宿群、海南島民宿群、浙南閩北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗連區(qū)民宿群、珠三角毗連區(qū)民宿群、長三角毗連區(qū)民宿群、浙閩粵海岸民宿帶等11個民宿群帶。其中，滇西北民宿集聚區(qū)是民宿發(fā)展最早、發(fā)展較成熟的區(qū)域之一，也是客棧投資最熱的區(qū)域;長三角民宿集聚區(qū)是以莫干山為代表的客棧民宿集群，是目前發(fā)展非常成熟的典型范例。雖然發(fā)展較早，但基于強(qiáng)大的市場需求，仍然后勁十足;浙閩粵海岸民宿帶則有半島海灣眾多、交通網(wǎng)絡(luò)完善、市場消費能力強(qiáng)的特點，現(xiàn)在發(fā)展得也不錯。

　　“與客源地的距離、客源地的消費能力、季節(jié)性及交通的便利性決定了民宿的平均房價和入住率。”據(jù)羅冰清介紹，平均入住率方面，長三角及東部沿海的民宿達(dá)到了65%-70%，西南及華北的民宿40%-45%;平均房價方面，長三角區(qū)域的民宿為900元—1200元，浙閩粵區(qū)域為700元—900元，云南區(qū)塊為400元—1000元。

　　雖說民宿火爆，但至今業(yè)界對民宿都尚無一個明確的定義。該報告把其定義為更具靈活性、開放性、更富有當(dāng)代中國特色的非標(biāo)準(zhǔn)住宿新形態(tài)。個體民宿、連鎖民宿、小型精品酒店都被納入研究范圍。

　　是什么推火了民宿?擁有“山里寒舍”民宿品牌的北京首旅寒舍文化旅游發(fā)展股份有限公司總經(jīng)理梁虹認(rèn)為，民宿近幾年的興起，一方面是國家加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的政策導(dǎo)致，另一方面則是人們消費趨向多元化需求的體現(xiàn)，喧鬧的都市節(jié)奏快、壓力大，讓人們在內(nèi)心向往自然、寧靜、放松的田園牧歌式的生活，“就像這一段時間，炒得非常熱的一首歌，叫生活不只是眼前的茍且，還有詩和遠(yuǎn)方的田野。”

　　首旅酒店集團(tuán)認(rèn)為鄉(xiāng)村民宿市場是“一塊藍(lán)海”。梁紅說，這主要基于以下判斷：一是農(nóng)村有充足的物業(yè)資產(chǎn)。“過去10年消失了差不多900萬個自然村落，各地到處是閑置的空心村。”二是需求方面，去年十一假期，有7.5億中國人在“路上”，高品質(zhì)多樣化的消費需求非常強(qiáng)勁。三是民宿的興起盤活了農(nóng)村的閑置資源，增加了農(nóng)民的收入，吸引農(nóng)民工回流就業(yè)，政府等各方面都非常支持民宿的發(fā)展，很多地方的利好政策正陸續(xù)出臺。

　　《旅游情報》主編兼總經(jīng)理王思薇則認(rèn)為，人們對鄉(xiāng)村的向往主要表現(xiàn)為去鄉(xiāng)村短途旅游幾天，沒有真正說要居住在那邊、在那邊生活，這就為民宿市場提供了空間。

　　卿芳堂自然療法學(xué)院創(chuàng)始人兼校長夏芳說，“到一個陌生的地方，一杯水、一個熱毛巾、一個擁抱，或者給孩子一個鼓勵，都會讓在處于生活壓力之下的城市人感到溫暖，這可能也是民宿吸引城里人的地方。”

　　“中國特色”鮮明

　　民宿近幾年在國內(nèi)的確發(fā)展非�？欤夷Ｊ脚c日本、中國臺灣的民宿不同，它們頗有“中國特色”，比如，很多民宿與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動基本無關(guān)，土地非私有讓大多數(shù)民宿的主人都是“投資客”，經(jīng)營主體也非常多元。“在日本、中國臺灣，很多民宿都是夫妻店，自管自營，但在中國，一家民宿有業(yè)主、投資方、運營者，他們各司其職，是一種類酒店式的運營模式。”羅冰清說。

　　那么，民宿的消費群體都是哪些人?他們的消費行為又有哪些特點?該報告針對上海、江蘇、浙江、廣東、北京、安徽、山東的客人進(jìn)行了調(diào)查。報告顯示，工薪階層的白領(lǐng)為民宿主要的消費人群，他們一年出游大概2-4次，愿意花費20%-40%的費用在住宿上，出行主要是跟家人和朋友。

　　《旅游情報》的主辦方上海小眾旅游投資有限公司董事長謝榮祥在對該報告進(jìn)行說明時說，清新自然的室外環(huán)境、自如的室內(nèi)居住氛圍、豐富的人文色彩、與眾不同的設(shè)計、多樣化的主題風(fēng)格、調(diào)節(jié)壓力的隱居生活、主人的親和力、本土有機(jī)的飲食，成為以上人群選擇民宿的原因。“三年的調(diào)查中，清新自然的室外環(huán)境這一因素始終排在第一位。這個和消費者對酒店的要求不同。”

　　“調(diào)查中，消費者的消費預(yù)算多在500元—800元，但實際上我們發(fā)現(xiàn)1200元以上的民宿最受歡迎，說明消費者可以承受比預(yù)算高的價格。”謝榮祥說，48%的消費者偏好“家庭式”的服務(wù)。很多消費者還表達(dá)了他們希望民宿有增值服務(wù)的愿望，增值服務(wù)涉及行程定制、定制餐飲、親子游樂及養(yǎng)生等。“2月、4月-8月為出游高峰期，1月、3月、11-12月則為出游低谷期。”

　　謝忠祥將民宿最能打動消費者的因素歸結(jié)為三個，一是選址選在好山、好水，二是設(shè)計融合環(huán)境、以人為本，三是服務(wù)用心、有親切感。“為什么莫干山的民宿那么火爆，因為莫干山很多民宿有一個非常獨特的空間形態(tài)，它都是幾間房間，加一個私密的公共空間，讓幾戶人家可以在那里共享體驗、做親子活動。另外，歷史文化、人文也是民宿吸引客人的東西。”

　　消費者通過什么渠道了解民宿?“與在OTA上去找酒店不同，眾多民宿的銷售途徑中，OTA只占到了27%，它主要靠平面媒體、自身官網(wǎng)、微信及朋友間的口碑傳播等。”謝忠祥說，而對于民宿是否應(yīng)該連鎖化，消費者也表示出了截然不同的態(tài)度，一種是可以接受，認(rèn)為連鎖化的民宿硬件品質(zhì)高，服務(wù)規(guī)范化、有保障，訂房渠道更透明、更便捷，監(jiān)管成熟，投訴暢通，讓人心安;另一種是不能接受，認(rèn)為連鎖化后，民宿會同質(zhì)化、缺乏個性和特色，商業(yè)化過重。

　　或?qū)㈩惥频昊缮轿髌律洁l(xiāng)度假酒店總經(jīng)理錢繼良2008年-2009年時到浙江莫干山開始了他的“民宿”經(jīng)營生涯，當(dāng)時很多人并不理解一個城里人為什么要去到農(nóng)村租破房子，但他堅信“未來幾年鄉(xiāng)村旅游一定會得到迅猛發(fā)展”。事實是，西坡已被認(rèn)為是精品民宿的標(biāo)桿。

　　“賣到500元-800元的民宿跟酒店在成本上完全不能比，民宿的投資費用可能每房間不會超過20萬元。幾百萬、幾千萬就可以做一個民宿，回收期3-8年，GOP率30%-50%。”謝忠祥說，高額的投資回報吸引了大量的投資者投資民宿。

　　“現(xiàn)在很多民宿，乍一看硬件很好，設(shè)計感很強(qiáng)，但冬天入住時會發(fā)現(xiàn)洗手間、衛(wèi)生間很冷。”王思薇說。

　　“這是因為很多投資者追求短期、速效，并不是專心做產(chǎn)品。各地民宿產(chǎn)品參差不齊，針對民宿的行業(yè)規(guī)范和法規(guī)尚是空白，一些地方的民宿還出現(xiàn)了非理性圈地發(fā)展的苗頭。”羅冰清說，調(diào)查中，情懷型投資者占30%，利益導(dǎo)向型投資者占70%。而房價突破800元的民宿，多是不急進(jìn)、注重品質(zhì)的情懷型投資者的作品。

　　報告認(rèn)為，大多數(shù)民宿都面臨著缺乏核心競爭力這樣一個比較嚴(yán)峻的問題。羅冰清說，很多投資者請設(shè)計師按照莫干山的民宿來設(shè)計，卻只能設(shè)計出形而設(shè)計不出神。另外，接地氣的活動才是客戶體驗的核心。中國臺灣、日本的民宿很多都結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋暮袜l(xiāng)景去展開一些活動，但目前國內(nèi)大多數(shù)民宿在這方面做的應(yīng)該說是相當(dāng)有限，而只把民宿的功能局限在了住宿上。主人文化的缺失也需要民宿經(jīng)營者加以重視。“在臺灣、日本，很多客人都是沖著主人去的，目前國內(nèi)的民宿還有很大的提升空間。”

　　報告認(rèn)為，未來幾年，在資本的推動下，民宿成為“風(fēng)口”后，必有洗牌。洗牌之后，保留下來的才是真正有生命力的品牌和產(chǎn)品。“我們建議民眾不要盲目進(jìn)入民宿眾籌，投資者應(yīng)對產(chǎn)品位置和產(chǎn)品運作模式做詳細(xì)了解后，再有選擇性地參與。”羅冰清說，地產(chǎn)開發(fā)商介入民宿行業(yè)將是必然趨勢，他們會在旅游地產(chǎn)項目中規(guī)劃民宿板塊，由開發(fā)商出資或部分出資進(jìn)行民宿開發(fā);或者將項目中閑置的小地塊和房屋出租給民宿投資人或返鄉(xiāng)創(chuàng)客;或者收購目前市場中潛力尚未完全挖掘、價值被低估的民宿產(chǎn)品，進(jìn)行重新打造。“有些開發(fā)商對成立民宿品牌并連鎖管理和運營民宿也表示出了興趣。”

　　該報告稱，未來，原生系民宿品牌有望走上規(guī)模化連鎖化的道路，傳統(tǒng)酒店運營商將推出新品牌并鼓勵投資者加盟。未來的民宿在組織架構(gòu)上，會更加貼近酒店的管理方式，會引進(jìn)更多專業(yè)的人才;運營體系上，將建立自有的銷售和預(yù)訂渠道，甚至還會采用簡化版的酒店運營系統(tǒng);產(chǎn)品配套方面，從單純住宿類產(chǎn)品可能會向擁有多項設(shè)施的目的地式酒店發(fā)展�？傊�，民宿與精品酒店之間的界限將變得越來越模糊。